奶茶店选址“人多不等于赚钱”：3 个指标 + 1 张评估表

奶茶店选址最常见的误区：只看“人多”。

很多创业者一找铺位，第一反应就是“这里人多不多”。但现实中，你会看到不少街口人来人往，奶茶店却冷冷清清；反而有些不在主干道的位置，生意却很稳定。

原因很简单：人多 ≠ 你的客群多；路过 ≠ 会买；买一次 ≠ 能复购。

一、指标一：有效人流，而不是“总人流”

真正有价值的人流，是愿意停下来、与你产品价格匹配、具备即时消费需求的人，而不是单纯从你门口经过的人。

判断“有效人流”，你可以用一个非常笨但非常准的方法：

在目标铺位前，分别选择工作日 + 周末，在中午和晚上高峰各观察 30 分钟，重点看三点：

1）人群结构：学生、上班族、亲子、附近居民各占多少？

2）停留行为：是快步通过，还是会停下来等人、逛街？

3）消费氛围：周边是餐饮、零售，还是纯通道？

如果你做的是外带奶茶店，停留型人流的价值，远高于通勤型人流。

二、指标二：进店率 = 可见度 × 动线 × 购买理由

很多店失败，不是没人，而是“看不到、走不过来、没理由买”。

1）可见度

站在 15–20 米外，你能不能一眼看到门头？晚上灯光亮不亮？是否被树、车位、广告牌遮挡？

奶茶属于典型的冲动型消费，门头弱，就是天然吃亏。

2）动线是否顺

人流是顺着你这边走，还是需要过马路、绕一圈？只要多一步路，进店率就会明显下降。

3）购买理由是否成立

附近是否存在“等车、等人、逛街、放学、吃完饭”的场景？这些场景，决定了顾客会不会“顺手买一杯”。

三、指标三：竞争密度要看“价格带”和“人群带”

很多新手看到旁边有两三家奶茶店就打退堂鼓，其实竞争本身并不可怕。

真正要看的，是：

• 你和对手是不是同一个价格带

• 你们抢的是不是同一类人群

• 对手的强项是堂食、外卖还是品牌

有时候，一条街的多家奶茶店，反而能把“喝奶茶”这件事做成习惯。

四、一张“选址评估表”，帮你快速筛掉不合适的铺位

建议你至少对比 2–3 个铺位，不要只看一个就急着谈合同。

【选址评估参考（满分 100）】

1）有效人流（30 分）：人群匹配 15 分 + 停留行为 10 分 + 高峰稳定性 5 分

2）可见度与动线（30 分）：门头可见 10 分 + 近距离识别 10 分 + 不绕路 10 分

3）竞争情况（20 分）：同价位竞争 10 分 + 差异化空间 10 分

4）成本与回本（20 分）：租金占比 10 分 + 转让费合理 5 分 + 装修难度 5 分

80 分以上值得重点谈，65–79 分需谨慎压租，65 分以下建议放弃。

五、租金占比：最简单也最有效的止损线

建议把租金控制在预计营业额的 15%–20%以内。

举例来说，如果你预期月营业额是 8 万，那么租金最好不要超过 1.2–1.6 万；如果淡旺季明显，记得按淡季再算一遍。

六、三类位置的实操结论

学校周边：单量潜力大，但价格敏感，淡旺季波动明显。

社区门口：复购更稳，但对门头和熟客经营要求更高。

商场 / 街区：客单价高，但租金和竞争压力也更大。

最后一句话

选址不是找“人最多的地方”，而是找钱最容易留下来的地方。

如果你还没把整体投入算清，建议先回到费用专题重新核算：加盟费用专题，再结合选址做最终决策。