奶茶店房租怎么谈才不被坑？最实用的 6 条谈租技巧

一、先讲结论：房租不是“谈便宜”，而是“谈可控”

很多人谈租只盯着“每月多少钱”，但真正决定你能不能活下去的是：租金占比、递增机制、免租期、转让/产权风险、退出成本。

你可以把目标定成一句话：把最坏情况也能承受的条款写进合同。只要条款可控，即使租金略高，也比“便宜但坑多”强太多。

二、谈租前 15 分钟：做一次“租金上限”测算（非常关键）

谈租之前先把自己的“上限”算出来，否则你永远会被对方牵着走。

建议公式：月租金（含物业） ≤ 预计月营业额 × 15%（保守）～ 20%（极限）

举例：你预计稳定后月营收 8 万，那么租金最好在 1.2 万～1.6 万以内。超过这个区间，你后期要么不断加大促销，要么利润被吃光。

如果你还没想清楚做什么品牌/什么品类，可以先去 品牌库 看同赛道的客单价与模型，再回头算租金上限会更稳。

三、6 条最实用谈租技巧（普通创业者也能用）

技巧 1：先问“空置多久”，再谈“价格”

房东最怕空置。你要做的是：把谈判焦点从“我想便宜”变成“我能解决你的空置风险”。

你可以这样问：

① 这个铺子空了多久？

② 上一任为什么不做了？（不要怕问）

③ 这条街近 3 个月成交租金大概什么区间？

如果对方空置 2-3 个月以上，你就有很大空间谈免租期/递增，而不一定非要一刀砍月租。

技巧 2：不要只砍月租，要“拆成三刀”砍：租金 / 免租 / 递增

很多房东不愿意立刻降月租，但愿意给免租期；也有人不愿免租，但可以压低递增。

优先级建议：

（1）争取免租期（装修期 + 招人培训期）：15-30 天起步

（2）压递增：能不写递增最好；写也要“每年不超过 3%-5%”

（3）月租金：能降当然好，但别把谈判谈崩

技巧 3：押金不要“押三付三”，尽量谈到“押一付三”或“押二付三”

对奶茶店这种前期投入高的生意，现金流比面子重要。押金越多，你越难撑过前三个月。

你可以用“装修投入大、设备款多”为理由，争取把押金降下来。别忘了：押金也要写清楚退还条件和退还时间（例如：退租后 7 个工作日内结清）。

技巧 4：把“转让费”从情绪谈判，变成证据谈判

遇到转让铺，最容易踩坑。你要问清楚：

① 转让费包含什么？（装修？设备？空调？油烟？招牌？）

② 设备清单是否可现场点验？是否能试机？

③ 原合同是否允许转租/转让？是否需要房东书面同意？

如果对方说“都包含”，你就让他给清单；清单给不出来，就把转让费往下谈，或者直接换铺。

你也可以把这篇作为“避坑”内容关联到 避坑指南 栏目，形成栏目内链，有利于站内权重传递。

技巧 5：合同一定要加“提前解约/转租条款”（这是保命条款）

很多新手亏不是亏在经营，而是亏在：想止损退租时，发现要赔 3 个月甚至 6 个月租金。

建议写法：

① 经营不达预期可提前 X 天通知退租，违约金固定为 1 个月租金（或更低）

② 允许转租/转让：房东不得无故拒绝（可要求新承租人资质）

③ 如遇不可抗力/政策因素导致无法经营，双方协商解除（至少要有协商空间）

技巧 6：别忽略“物业、广告位、门头、外摆”这些隐形成本

很多铺子月租看起来不高，但物业、管理费、门头费、垃圾清运、广告位等加起来，可能又多 1000-3000/月。

你要在签合同前确认：

① 物业费怎么算？由谁承担？

② 门头/招牌是否允许安装？是否要审批费？

③ 能不能外摆？外摆收费吗？

④ 水电是否独立？电价按商用还是按民用？

这些问题不问清楚，后面就是持续失血。

四、可直接复制的谈租话术模板（你照着发微信/当面说都行）

模板 1：开场建立“我不是随便看看”的可信度

“老板您好，我不是随便看看，我准备在这条街做奶茶/茶饮，预算、设备和人员都已经在准备了。我想把这个铺子认真评估下，如果合适我会尽快定下来。”

模板 2：用“空置风险”争取免租期

“我这边装修、培训至少要 15-20 天，前期也需要时间把客流做起来。为了保证我能长期稳定经营、按时交租，能不能给到 20 天免租期？这样我启动更稳，您也更省心。”

模板 3：压递增（非常好用）

“我做的是薄利高频生意，如果递增太高后面模型会失真。我们把递增写得更温和一些，比如每年 3% 以内，或者前两年不递增，这样我更有把握长期租下去。”

模板 4：押金谈判（把理由说清楚）

“前期装修、设备、首批物料投入比较大，如果押金太高现金流会紧。我希望做长期生意，能不能押一付三？我保证按时交租、按合同维护铺面。”

模板 5：写进合同的关键句（建议原样复制）

“乙方有权在租赁期内转租/转让经营权，甲方应予以配合，不得无故拒绝；乙方提前 30 日书面通知可解除合同，违约金为 1 个月租金。”

五、签合同前的“3 个必查清单”（少踩 80% 的坑）

必查 1：产权与出租权

让房东提供房产证/不动产证或能证明出租权的材料；转租的要看原合同是否允许转租。

必查 2：上一手经营的真实原因

别只听“他家不行”。你要问：是租金太高？还是商圈人群不匹配？还是同行竞争太狠？

必查 3：水电、排水、消防是否满足开店

奶茶店看似轻餐，但也会涉及用电负荷、排水、空调外机位等。提前确认，避免装修后返工。

六、写在最后：谈租谈得好，相当于“开店先赚一笔”

同样的铺子，有人谈到 30 天免租 + 3% 递增 + 可转让条款，后期压力会小一大截；有人没谈清楚，开业就背着“递增+高押金+高违约金”，再努力也难熬。

如果你接下来准备系统规划开店预算，可以继续看我们费用专题：加盟费用；选址相关可以看：选址商圈；想少踩坑就从：避坑指南 开始。